麻州最高法院砍掉租金管控公投 一条宗教豁免条款让法案出局

麻州最高法院 Massachusetts Supreme Judicial Court 周二一致裁定，原计划放上 2026 年 11 月全州大选选票的租金稳定公投议案违反州宪法，整案被踢出选票。原因不是租金管控本身，而是议案中夹带的一条宗教机构豁免条款。法院认为这条豁免单独偏袒宗教类房东，破坏了州宪法要求的公投议案单一主题原则。波士顿一线房东与租客都在等这场公投，结果一锤定音。

裁决要点

这项公投议案由租客权益组织 Homes for All Massachusetts 在过去两年推动征签，目标是允许各城市自主立法实施租金管控。议案文本里有一条豁免，规定教会、神学院与宗教非营利组织名下的出租物业不在租金管控范围内。麻州律政司在审查时已经提示风险，组织方坚持保留这一条以争取宗教社团支持。最高法院首席大法官 Kimberly Budd 在判决书中明确，单一豁免足以让整案违宪。

政策背景

麻州自 1994 年由公投通过禁令以来，长期不允许任何城市实施租金管控。波士顿市长 Michelle Wu 上任后一直推动恢复地方租金管控权，2024 年市议会通过相关请愿但被州议会冻结。今年的公投是绕过州议会的最直接路径，结果在法院环节被截。下一次公投征签窗口预计要等到 2028 年大选周期。

市场影响

消息当天波士顿房产板块全面拉升。本地最大房产中介 Compass Boston 透露，本周末开放看房的预约量比前周增加 40%。Allston 与 Brighton 一线投资型小公寓挂牌价当晚就有挂牌方上调 2% 至 5%。租赁市场短期看不到变化，租客最关心的租金上限不会落地，房东对未来三年的现金流预期则明显走强。

华人房东

波士顿华人房东集中在 Quincy 昆西、Brookline 布鲁克莱恩、Allston 与 Malden 默尔登。过去两年因为公投悬而未决，不少华人房东推迟了翻修与扩大投资的决策。这次裁决意味着至少未来两年没有租金管控落地，部分房东已经在与中介讨论下半年的扩大购入计划。建议在签新长租约前重新评估市场价，特别是大学区 Allston、Brighton 一带，秋季新生入住季前的两个月是议价高峰。

华人租客

对租客一方来说，这并不是好消息。波士顿 2026 春季两房公寓均价已经突破 $3,200 一个月，比一年前涨了 6.5%。Chinatown 唐人街老公寓与 Quincy 昆西部分小区由于房龄较老租金略低，仍是不少华人新移民与留学生的首选。建议续约的朋友提前 60 天与房东沟通，争取锁定一年期的固定租金。同时关注 Boston Tenant Coalition 等本地租客组织，他们会持续推动地方层面的可负担住房项目。

下一步

Homes for All Massachusetts 已经表态会修改议案文本，删除宗教豁免条款后重新启动征签。但根据麻州公投规则，最快也要等到 2028 年大选周期才能再上选票。短期内波士顿市政府将继续推动其他工具，包括开发税抵免、扩大可负担住房配额。华人租客与房东都建议每月关注市议会 Housing 委员会会议日程，重要决策都在那里讨论。