埃德蒙顿市议会本周收到多个居民区申诉，新建 infill 排屋和 skinny home 项目建成后被业主直接改作寄宿屋 lodging houses 和 Airbnb 短租，扰民和停车问题激增。市议员 Michael Janz 和 Andrew Knack 联合提出，下月起研究修改分区法 zoning bylaw，为寄宿屋和短租设更严格门槛。华人投资客在埃德蒙顿做 Airbnb 的合规风险正在明显上升。
事件经过
过去 3 年埃德蒙顿老城区批准的 infill 项目大幅增加，本意是提高城市密度、缓解房价。Strathcona、Alberta Avenue 和 Highlands 三个区不少 4 到 6 卧的新排屋建成后没有作为长期出租房，而是被投资客改为按房间出租的寄宿屋或整栋短租，噪音、停车挤占和垃圾问题成为附近老居民主要投诉。
政策方向
市议员提出的方向包括：寄宿屋每个物业最多 6 人，需申领营业执照并每年检查消防；短租限定业主主要住所，且 1 年不超过 90 天出租；违规最高罚款每次 10000 加元。分区法修改预计 8 月一读、10 月社区听证、年底二读。若通过，2027 年 1 月生效。
联邦税则
2024 年联邦财政部已对不合规短租关闭税务抵扣，即出租收入照收，但物业按揭利息、维护、水电等成本不再抵扣。埃德蒙顿如果通过新分区法，未登记的短租物业会同时被市府罚款和联邦追税，双重压力。会计师提醒，最新税则同样适用于 2026 财年，即使物业过户到公司名下也无豁免。
投资风险
埃德蒙顿目前 Airbnb 挂牌约 6800 套，其中约 40% 是整套出租的非自住物业。若新法通过，这部分供应会被大量清出短租市场，短期内可能推低 Airbnb 收益但抬高长租租金。投资回报模型需要重新算，建议将短租策略切换为按房间长租或标准 1 年租约。持有多套物业的投资客要提前规划。
华人视角
埃德蒙顿 NE 华人聚居区如 Clareview、Kirkness 有不少华人业主同时持有 3 到 5 套 Airbnb。合规路线建议：一是主住宅申请 STR 执照并做记录；二是非自住物业转为长租，签一年以上标准租约；三是找持牌会计重新做 2026 财年税务规划。埃德蒙顿房价中位数 38.5 万加元，长租回报率仍在 5% 以上，转型压力其实不大。